中报观察｜春泉产业信托风险对冲

观点网 8月22日晚间，春泉产业信托发布2023年中期业绩公告。其半年报显示，期内的分派为每个基金单位10港仙，环比持平，但同比下滑10.7%。且今年中期的分派比率为97%，较2022年有所上升。

分派比率有所上升，也不足以表明流动性充裕。就短期债务水平来看，春泉产业信托规模已达51.31亿元，远超3.4亿元的货币资金水平，表明其有较大的再融资需求和压力。

【资料图】

大力对冲利率和汇率风险

从春泉产业信托整体的收入数据来看，2023年总收益为3.63亿元，同比增长35.95%，与每基金单位分配的增长幅度并不相符。

这并不是春泉产业信托原有资产包带来的持续收益造成的结果。2022年9月份，该基金并购了惠州华贸天地，使得今年上半年的收益数据较上一年同期有较大幅度的增长。

从具体项目来看，其北京华贸物业，2023年上半年的收益为2.34亿元，同比下滑5.64%，环比下滑3.2%；其惠州华贸天地物业，2023年上半年的收益为1.1亿元，环比增长120%。从这点来看，惠州华贸天地物业的并入，对每基金单位分配的环比的持平起了关键作用。

另外，利率风险和汇率风险的对冲，也保住了每基金单位分配。

2023年上半年，春泉产业信托计息贷款融资成本支出为2.19亿元，同比增长17.05%，环比增长4.5%。利息支出占春泉产业信托整体支出的绝大部分，为此，该基金已订立不同年期的浮息转定息利率利率掉期合约及跨货币掉期合约实施对冲计划，以减轻其利率及汇率风险。

截至期末，就有关华贸物业融资而言，该利率掉期合约的名义金额共计33.55亿港元，占春泉产业信托港元贷款的77.9%，加权平均掉期年利率为1.21%。效果是明显的，期末春泉产业信托加权平均现金年利率（扣除息差后）约为3.6%（2022年H2：3.8%；2022年H1：2.1%）

另外，春泉产业信托于7月就其华贸物业融资订立名义金额为9.5亿港元的额外浮息转定息利率港元－人民币跨货币掉期合约，以及就其英国融资订立名义金额为0.478亿英镑的浮息转定息利率利率掉期合约。这进一步降低了其利率和汇率风险。

春泉资产管理行政总裁梁国豪先生在今年7月份接受观点采访时提到：“关于加息，现在无论是港币还是美金，贷款成本都很贵，而内地成本在慢慢跌下来。就我们来说，会尽量将我们的贷款变成多一些的人民币贷款，这是很自然的管理流程。人民币贷款是我们现在逐步进行的方案，有这个策略。”

写字楼略显颓势，新购入零售商业发展迅猛

报告期内，华贸物业写字楼部分产生的租金收入环比下降了1.4%。

具体来看，甲级写字楼的出租率环比和同比均有略微上涨，但平均租金环比和同比均在下滑，幅度分别为2.9%和3.8%。而超甲级写字楼的表现更差，出租率环比下滑0.9个百分点，现为91.8%；平均租金环比和同比也均在下滑，幅度分别为2.5%和3.1%。

虽然平均租金有所下滑，但是续租情况仍比较良好，这也避免了出租率的大幅度下滑。据悉，春泉产业信托的物业经营开支环比下降3.1%，这主要是因为期内的主要租赁活动为续租，导致佣金开支减少所致。

华贸物业拥有189名租户，楼面面积最大的五个租户占报告期间总收益的比例为19.7%，占已出租总楼面面积的22.1%，含有世界知名企业、律师事务所和证券公司，大公司的稳定性给其较高的客户集中度带来一定的出租率加持。

整体来看，华贸物业将近40%的出租面积和收益，均来源于保险、投资和其他金融机构等，这些机构在北京的CBD区域仍属于需求将强的机构；同时，将近58%的出租面积和收益来源于国外的租户。这样的租户结构确实可以防止整体写字楼市场的颓废再进一步影响春泉产业信托整体的租金收入。

而收益大幅度增长的惠州华贸天地，其租金包括基本租金收入、抽成租金收入、佣金收入及服务费收入。2023年上半年，浮动租金的比例为19.96%。

观点指数认为，租金收取的灵活性，在一定程度吸引了租户的入驻。惠州华贸天地的平均出租率由2022年第四季度的约92.2%回升至报告期间的95.9%。

另外，这也与疫情开放后，线下消费需求激增有较大关系。自2023年除夕夜，惠州华贸天地的人流流量明显出现回升迹象，购物中心的客流量估计为6.3万名人次，与2021年相比增长了15.8%。2023年上半年的日均客流量为32295人次，较2022年高出不少。

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